地価とは（一物五価）しっかり理解しよう

「地価」のおさらい（一物五価）

土地の公的価格には「路線価」「公示地価」「基準地価」「固定資産税評価額」などがあって一物四価と言われる。これに実際の市場で取引されている「実勢価格」が加わると一物五価となる。
要するに「地価」には５つある訳ですね。この地価をおさらいしてみます。

「公示地価」

地価公示法に基づき、国交省が毎年３月に公表する（評価時点は１月１日）。この公示価格は、相続税路線価、固定資産税路線価の基礎となる。公共事業用地の取得価格算定の基準とされるほか、不動産鑑定士の鑑定評価などにも活用される。それぞれの地点につき、２人以上の不動産鑑定士が別々に現地を調査し、最新の取引事例や収益の見通しの分析を基に算出し、更地として評価する。公示される際は住宅地、商業地、宅地見込地、準工業地、工業地、調整区域内宅地に分類される。国交省のホームページで閲覧できる。

「路線価（相続税評価額）」

国税庁が毎年７月１日に公表する（評価時点は毎年１月１日）。相続税や贈与税の税額計算の基準となる。路線価には相続税路線価と固定資産税路線価の２種類があるが、一般的には相続税路線価を指す。公示地価の８０％を目安に評価されている。公示地価は土地そのものを対象とした評価だが、路線価は一定の範囲内の道路（路線）に面した土地を評価している。同じ路線に面する土地の価格をまずは同じとした上で、土地の形状などに応じて個別に補正する。国税庁のホームページで閲覧できる。

「固定資産税評価額（固定資産税路線価）」

各自治体が地方税法に基づいて決定する。固定資産税や都市計画税、登録免許税、不動産取得税などを決める基準となる。公示地価の７０～８０％を目安に算出されている。評価が３年に１度なので不動産取引の目安には適さない。

「基準地価」

都道府県が９月に公表する（評価時点は７月１日）。公示地価と同じように更地として評価するが、調査の主体は国ではなく都道府県である。基準地価は都市計画区域外の住宅地、商業地、工業地、更に宅地ではない林地なども含んでおり、公示地価では明らかにならない場所の地価を把握できる。

「実勢価格（時価）」

その時点での土地の売買価格。実際の取引が成立する価格。時価とも呼ばれる。取引がないような場所であれば、周辺の取引事例や公示価格などから推定する。不動産広告に掲載されている価格は、売主の希望価格であり、実勢価格とは一致しない。

＠納税通信（第３４３１号）