マンションの「管理業者管理者方式」をご存じですか？～トラブルを防ぐために管理組合・区分所有者が知っておくべきポイント～

　分譲マンションでは、居住者の高齢化や共働き世帯の増加に伴い、管理組合の役員（理事等）のなり手不足が深刻な課題となっています。こうした中で近年急速に広がっているのが、管理会社が管理組合の代表者（管理者）を兼任する「管理業者管理者方式」です。

　役員就任の負担が減るというメリットがある一方、この方式には所有者の関心が薄れやすく、重大なトラブルを引き起こしかねないリスクが潜んでいます。今回は、この管理方式における注意点と対策について解説します。

1. 「管理業者管理者方式」に潜むリスクとは？

　最大の心配点は、「利益相反取引」が発生しやすいことです。

　通常、管理組合は「工事費用を抑えたい」と考えますが、受注する管理会社は「適切な利益を得たい」と考えます。本来であれば対立する立場にある両者を同じ管理会社が兼ねることで、チェック機能が働かなくなってしまうのです。

　その結果、以下のような問題が生じるリスクがあります。

• 修繕積立金の大幅な値上げ：計画の見直しにより、突如として積立金の増額を求められる。

• 不適切な工事発注：管理会社が自ら元請けとなり、相場よりも高額な工事費用で発注・可決されてしまう。

• 所有者の無関心化：お任せ状態になることで総会の出席率が下がり、管理会社の思うままに議案が通ってしまう。

　実際に、投資用マンションだけでなく、一般的なファミリー向けマンションでもこうしたトラブル相談が増加しています。

2. トラブルを防ぐための3つのポイント

　国土交通省のガイドライン等でも、管理会社任せにしないための監視・チェック体制の重要性が呼びかけられています。

修繕委員会の設置と管理会社の関与制限

　大規模修繕工事などの検討は、区分所有者からなる修繕委員会が主体となって進め、発注先の選定に管理者を直接関与させない仕組みづくりが推奨されます。

「監事」によるチェック体制の強化

　管理者の業務や財産状況をチェックする「監事」に、所有者や外部の専門家を選任して監視機能を高めることが有効です。

中立的な外部専門家への相談

　提案された工事費用や契約内容に疑問がある場合は、早い段階で中立的な弁護士や専門家に相談し、アドバイスを受けることをおすすめします。

マンション管理・修繕に関するご相談は当事務所へ

　マンションは大切な資産です。一度不適切な契約や工事が可決されてしまうと、後から挽回するのは非常に大きな労力を要します。

　当事務所では、マンション管理規約の見直し、管理会社との交渉、利益相反の事前防止策の講じ方まで、区分所有者様・管理組合様の権利を守るための法的サポートを行っております。「現在の管理体制に不安がある」「修繕工事の金額や提案内容に疑問がある」という方は、ぜひお気軽にご相談ください。