「定期建物賃貸借」制度とは

「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」が成立し、平成１２年３月１日より、「定期建物賃貸借」制度がスタートすることになりました。

定期建物賃貸借とは、借地借家法による契約の更新がなく、契約期間の満了により賃貸借契約が終了する建物賃貸借契約をいいます。

従来建物賃貸借契約については、借地借家法により、契約期間が満了しても、賃貸人側に自ら建物を使用する必要性があるなどの「正当事由」がない限り、賃貸人は契約の更新を拒絶できないとされていました。
勿論「期限付建物賃貸借」という契約の更新のない賃貸借契約も認められていましたが、これは極めて特殊な場合にしか認められないものでした。

そのため賃貸人はいったん建物を賃貸すると、建物が壊れるまで返してもらえないか、高額な立退料を支払わなければならないことになるため、これが賃貸建物の供給を妨げていました。

新法は、良質で安価な建物の供給を実現するため、定期建物賃貸借制度を認めたのです。

平成１２年３月１日以降、契約当事者は、一般建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約のいずれかを選択することができるようになった訳ですが、定期建物賃貸借契約では賃借人の地位が一般の賃借人より後退するため、法は、賃借人の保護を考え、１．公正証書等の書面によること、２．賃借人に対する定期建物賃貸借であること明示した書面の交付並びに口頭の説明を要求しています。
これらの要件のいずれかを欠く場合には、当該賃貸借契約は一般の建物賃貸借契約として扱われることになります。

また同様に賃借人の地位の保護の趣旨から、既存の一般建物賃貸借契約の更新について、定期建物賃貸借契約は適用されることはありません。
したがって、平成１２年３月１日以前に賃借されている方の賃借権が、定期建物賃借権となることはありません。
今後建物を賃借される方は、契約更新の際にトラブルとならないように、くれぐれも、自分が締結した建物賃貸借契約が従来どおりの一般の建物賃貸借契約なのか、定期建物賃貸借なのかを、よく確認していただきたいと思います。